未来十年澳洲迎来铁路时代，带动280多亿房地产开发

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• 前言

• 澳大利亚以交通基础设施建设为导向的房地产开发

• 澳大利亚铁路建设新纪元——项目盘点

• 澳大利亚未来TOD项目重点开发区域

• 隧道尽头的光？
  

前言

未来十年，澳洲铁路项目附近的房地产开发将至少达到280亿澳元。为了维持通勤前往就业中心的居民的宜居标准，应该在交通线路适当的距离（或800米）内建设设施和住房。

澳大利亚首都城市在“最适宜居住的城市”排行榜上总是排名靠前，它们的吸引力，加上澳大利亚过去13年的高移民吸纳量，促成了大都市地区人口的快速增长。虽然在经济和文化上总体受益，但快速的人口增长和落后的公共交通发展继续加剧了大城市的拥堵。

一项由澳洲汽车协会（AAA）委托进行的调查发现，与五年前相比，2018年悉尼驾驶者的平均车速下降了1.4%。在“无障碍行驶车速”方面，悉尼被评为全澳最拥堵的州府城市。报告得出的结果认为， 悉尼的基础设施和公路质量都存在不足。

澳大利亚的人口预计在未来十年将增加500万，大致相当于在澳大利亚现有2500万人口的基础上再增加一个悉尼。由此看来，新的交通基础设施在满足人口增长方面将是必不可少的一个环节。

投资公共交通基础设施，特别是铁路，对于维持居民通勤到就业中心的宜居标准是十分必要的。这也促使了联邦和州政府将资源结合起来进行集中交通基建投资，预计未来七年投资额将增长107%。

本文概述的铁路项目中，火车站周边相关房地产开发项目在未来10年内也将达到约280亿澳元。但值得注意的是，目前的估计是基于已知的建设提议和已承诺的开发项目，预计在未来几年将会有更多新的开发项目被宣布。

例如，悉尼地铁西线项目（Sydney Metro West）仍处于初期阶段，因此，在现阶段，少有相关房地产开发项目的消息。

今天概述的铁路项目将在很大程度上改善澳大利亚民众的通勤条件，并促进澳大利亚除核心经济中心城市以外的卫星城市发展。

由于对商业中心、便利设施和住房的需求，大多数房地产开发和投资机会也将会在铁路运输基础设施完成后，更多的在城市边缘郊区涌现。

本文将对澳大利亚首都城市目前的主要铁路项目进行介绍，并评估受此铁路投资影响的各个辖区内住宅、办公和零售行业当前和未来的发展机遇和投资价值。

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澳大利亚以交通基础设施建设为导向的房地产开发

澳大利亚人对铁路运输的热爱与汽车交通的“亲和”及便利程度相比起来是相形见绌的。

目前，有超过650万澳大利亚人乘车上下班，乘坐火车上下班的澳大利亚人仅有77万。然而，在过去25年中，随着平均通勤距离增加到16公里，铁路交通的使用人数增长了超过100%。

众所周知，为了更靠近就业和娱乐区，澳大利亚人通常需要离CBD更近。但是随着城市的扩张和不断上涨的房价迫使人们远离这些核心地区。如果将所需基础设施、商业及生活便利设施、额外的公共服务都配备齐全，这对政府来说将是极为昂贵的。

由此以来，一个潜在的解决方案就是以交通基础设施建设为导向的房地产开发（Transit Oriented Development－TOD）,其目标是将便利设施和住房放置在交通路线可达距离(800米)内。

TOD方案需要将新项目开发前景研究、可行性考察、以及在已建立的住宅区域内围绕现有阻力，进行谈判的能力结合在一起。

公共交通基础设施建设可以在很大程度上改变所在区域，就像欧洲的不发达地区所展示的那样，建立车站后，地区人口就会出现增长、城市化和区位可取性方面都取得了长足进展。

当前，这种规划方法可以利用现有或者现已规划的地铁项目提供的机会。据悉，澳大利亚州政府已经在车站或辖区计划中实施了TOD原则。相关咨询更是深入到当地社区，以便通过对周围地区进行有效的重新分区和为居民创造适合居住的环境来优化土地供应。

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澳大利亚铁路建设新纪元——项目盘点

悉尼地铁项目（Sydney Metro Rail）

悉尼城市地铁项目包括西北线、城市以及西南线项目，旨在连接新的绿地和社区及城市。

主要工程包括升级16个车站和新建15个车站，将66公里的新铁路建设到大悉尼的一些非中心地区，在高峰时段，无人驾驶列车每4分钟到达一次。

由于该铁路项目，未来十年每年将有14亿澳元的开发项目涌入，其中15％的开发项目已得到确认。西北铁路线最近已经开通运营，CBD和西南铁路线将在未来五年内交付使用。预计它将缩短通勤时间，并且有可能影响房价中值。

耗资83亿澳元的悉尼地铁西北线于5月26日开通，从Rouse Hill延伸至Epping，共有8个新火车站。受新铁路线的带动，从6月起整个Hills地区将有大量房产涌入市场。

据澳洲房地产网消息，房产公司已经收到大量卖家的咨询，特别是房产距离新火车站10到15分钟步行的卖家。需求将大多集中于新火车站1公里范围内。

另外，新地铁路线的开通也为一些公司提供了更多非市中心办公租赁替代选择。

预计开发支出高于平均水平的车站项目地区包括：悉尼CBD、麦格理公园、Rouse Hill、Marrickville、Epping、Waterloo、Kellyville、Bankstown和Chatswood。

·综合车站的开发将在Victoria Cross, Martin Place, Pitt Street, Crows Nest, Waterloo Stations, and Macquarie Park stations 进行。

·在未来十年，有新车站进驻的区域的零售开发项目将会以混合用途零售中心、现有中心增建将为主要形式。

·麦格理公园(Macquarie Park)的商业开发规划中包括拟议中7.5亿澳元的Macquarie Exchange项目，它将作为车站的门户枢纽，并增加75000平方米的商业空间和5700平方米的零售空间。

·Castle Hill、Chatswood和Marrickville可能在未来10年内提供近85000平方米的零售总面积(GFA)，以及19000平方米的商业面积。

悉尼地铁西线（Sydney Metro West）——CBD至Parramatta

拟建的CBD至Paramatta连接线(悉尼地铁西线)将在两个CBD之间提供一条额外的铁路连接，预计到2020年底开工建设。

Parramatta是大悉尼地区最大的就业中心之一，预计未来20年将增加11.3万个就业岗位。预计该地铁线建成后， Parramatta至悉尼市中心的列车运行时间只需20分钟，列车将每2分钟一趟。政府的目标是在2028年前通车。

联盟党政府曾承诺将在未来四年向悉尼地铁西线项目注资64亿澳元，并将在五码头（Five Dock）、北伯伍德（North Burwood）和北史卓菲（North Strathfield）增设新地铁站。

新州州长贝丽吉克莲在西悉尼的韦斯敏（Westmead）公布了这一消息。韦斯敏是地铁西线已经确定的地铁站之一，其它已确定的地铁站还包括帕拉马塔、奥林匹克园（Olympic Park）、海湾区（Bays Precinct）站和市区站。政府也在考虑在赖多米尔（Rydalmere）和皮尔蒙特（Pyrmont）增设地铁站。

鉴于现有的火车T1西线在未来15年内将达到满负荷运行，而且20年内预计将有45万人迁入新的铁路走廊地带，悉尼人确实需要建设这条新地铁线。

预计地铁西线的地铁站将是全新的，即使在所经过的地区已拥有火车站。由于是建设地下线路，房地产收购将被控制在最低限度。

当前，悉尼地铁西线可能的地铁站地点包括Westmead、Parramatta、悉尼奥林匹克公园、North Strathfield、Burwood North、Five Dock和Bays Precinct。另外，政府也正在调研Rydalmere和Camellia的可能性。

· 新南威尔士州政府早在2013年就提议重新规划新车站周围的区域，以增加现有郊区和绿地区域内居住空间的密度。

· 根据人口增长预测，悉尼将在2036年之前每年需要近3.6万套新住宅。

· 悉尼奥林匹克公园预计到2030年将容纳2.3万居民，发展目标是辖区内总建筑面积为57.5万平方米。

· Bays Precinct的目标是重新开发95公顷政府拥有的土地，其中将包括经济适用房和用于开发的土地。

但值得注意的是，悉尼地铁西不太可能在2025-26年前完工。但随着开工日期的临近，商业和住宅TOD项目将很快进入讨论规划范围。

墨尔本地铁隧道（MELBOURNE METRO TUNNEL）

墨尔本地铁隧道将在墨尔本CBD、St Kilda Road, North Melbourne and Parkville precincts 建立五个新车站，旨在减少道路交通和铁路拥堵，并释放用于城市更新的主要地块。该项目将在2025年底前完全交付，包括一个在接下来10年时间里，每年投入7.07亿澳元的周边房地产开发项目管道，其中15%的开发项目已经确认建设。

其中，Arden地区近年来有所增长，预计将获得重大的商业和零售发展。由于拟建的重建区的面积高达近50公顷，从Arden至北墨尔本地区将为开发商提供大量机会。”

拟建的车站周围的人口预计将增加5000人，因此需要超过2000套住房才能满足人口增长的需求。此外，还将有商业用途的开发。

地铁站郊区的开发将在整个2021-2023年期间交付。在CBD车站附近，目前有49个高密度住宅项目，其中38个是混合用途开发项目。大约有23个项目在北墨尔本，6个项目在Anzac车站辖区附近。

·拟议中的墨尔本市郊环路（Melbourne Suburban Loop）将是澳大利亚的第一个同心铁轨环路，在整个郊区建立良好的联系，并提供更多通往主要大学、就业中心和图拉马林机场的通道。

· 地铁隧道将增加对CBD内零售区域的人流量，一旦(或接近)竣工，将推动新车站附近的零售地产租金上涨。

布里斯班的Cross River Rail

铁路项目将与广泛的公交系统相结合，在主要的商业、零售和娱乐区域建立新的车站，目前正在建设中，预计将于2024年投入使用。相应的房地产开发将在未来十年内完成，估计每年花费2.68亿澳元。铁路项目将带来沿线地区的重建或再建。

·布里斯班的跨河铁路系统将贯穿通过Woolloongabba、Dutton Park和Bowen Hills。

· Woolloongabba和Bowen Hills计划在未来七年建设41000平方米的住宅总楼面面积，其中大部分项目是中高密度联排别墅、单元和公寓。

围绕跨河铁路的投资预计将是广泛的，混合用途是住宅开发的主要形式，商业和零售机会主要集中在CBD位置。Bowen Hills的基础设施支出高于平均水平，其中大部分是由于提议将新闻集团的一地块Millennium Square重新开发为一个以交通为导向的混合用途开发项目。

珀斯Metronet

铁路延伸项目计划正在进行的绿地开发从外环城区连接到市中心，将与该市广泛的公交系统相结合，创建五个新站点。

州预算提供给Metronet的建设资金直到2025年中期。报告称，相应的房地产开发将在未来十年内完成，估计每年花费6600万澳元。该项目是多方面的，将充分迎合珀斯的城市扩张。

目前正在建设的Forrest field-Airport Link将在2020年前将CBD与珀斯机场连接起来。这个耗资40亿澳元的项目将增加珀斯居民对公共交通的使用。据悉，自2012年以来，珀斯公共交通乘客量已经下降了6.5%。

· 值得注意的是，珀斯是根据人口增长的预期来规划其铁路网，而不是对既定地区的需求做出反应。

· 人口不断增长的城区中心新车站将为珀斯提供建立规划住宅社区和混合用途地产项目的开发机会。

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澳大利亚未来TOD项目重点开发区域

悉尼CBD

预计将在新南威尔士州地铁站附近建造六个以公共交通为导向的大型枢纽房地产开发项目，并提议在悉尼CBD和市中心周边城区设立四个综合开发区域。

其中，Victoria Cross车站将看到Lendlease开发的一座40层高的办公楼大厦，估计耗资5亿澳元，建筑面积最大为60000平方米。在Martin Place，我们将会看到将以麦格理(Macquarie)和Lendlease斥资6.37亿澳元开发的两座新商业大厦，潜在总建筑面积为75000平方米。

皮特街车站预计将在车站的南北两侧打造两座混合用途的塔楼，而Crows Nest站预计将建造三座混合住宅、酒店和商业用途的塔楼。

Rouse Hill

Rouse Hill已被新南威尔士州政府指定为一个重要的混合用途开发建设地点。该地区的大规模重新规划使其成为Hills Shire最大的住宅开发区之一，预计未来十年将在车站可步行的距离内增加1330所住宅。

目前，拟建的Cudgegong Road公寓和Tallawong车站区预计将贡献近13万平方米的住宅和综合用途总楼面面积，预计未来十年将在距车站800米的范围内将有12万平方米的空间被市场吸收。

据悉，这个地区目前有20000平方米的拟议商业空间，预计在未来10年内，在距车站800米的范围会有18000平方米的商业空间被市场吸收。

Castle Hill

新南威尔士州政府认为Castle Hill是Hill Shire的主要枢纽，根据建议的新分区，该地区可建造高达15层的建筑物，为即将到来的人口增长做好准备。

在周边地区，澳大利亚最大的购物中心之一Castle Towers即将完成扩建。

预计到2022年。它将额外增加8,000平方米的零售空间，将其总GLA面积增加到约120,000平方米。

Waterloo

滑铁卢车站被认为是根据滑铁卢战略规划进行地铁站综合开发的理想地点。滑铁卢新的悉尼地铁站提供了千载难逢的机会,使这个多姿多彩、生机勃勃的社区更加繁荣,使这个地区成为内西区内交通最方便、最能吸引人们来这里生活、工作、参观的地方之一。

地铁广场的边界是波顿尼 (Botany) 路、库普 (Cope) 街、拉格兰(Raglan) 街和惠灵顿 (Wellington) 街,人们上班、外出、去悉尼的一些主要目的地都很方便。

地铁站上方开发项目将提供新的住宅、商铺、社区服务和新的公共大厦,有一幢独立的大楼可提供社区及娱乐设施。建设新地铁站和建设上方和周围的建筑物将同时进行。这样可以减少对社区的影响,并使本地铁站上方开发项目可在2024年悉尼市区及西南地铁线开通后尽快完工。

预计在车站800米内将会有130,000平方米的办公空间，87,000平方米的零售和大约5000套住宅物业。

Rydalmere／Camellia

新南威尔士州政府的目标是沿着拟议的CBD至帕拉马塔地铁线更新建设距Parramatta最近的Rydalmere／Camellia地区。目前正在进行初步协商，预计开发过程将在20年内完成。早期建设工程预计在2022年动工，拟议的市区重建目标包括开发12550套住宅，更新320公顷工业区，以及拆除部分现有工业存量。

ARDEN /北墨尔本地区

维多利亚州规划局正在为北墨尔本的Arden地区制定结构规划，到2031年，该地区将容纳5000名居民。

这块占地近50公顷的地皮旨在成为市中心以外的商业和住宅枢纽，其发展基础就是与市中心的连通性。该辖区目前约有16公顷为政府用地，用于运输和储存，22公顷为小规模工业。

北墨尔本车站也是至关重要的一环。据悉，这个位置将被转变为零售、写字楼和高密度住宅的混合体。预计开发商将有机会在未来几年内为该地点提交建议书，这里也将涌现自Docklands以来再未出现过的内城开发机会。

拟建车站800米范围内的人口预计将在未来十年增加约5000人，住宅密度约为每公顷85户。

Woolloongabba、Albert Road和Roma Street

位于郊区的Woolloongabba是布里斯班板球场(Brisbane Cricket Ground)的所在地，也就是Gabba，它将获得一个新的火车站。该6.5公顷的地皮已由政府招标开发，将允许混合用途住宅发展，建租住房和商业建筑。约18000平方米的零售空间，30000平方米的居住空间和80000平方米的办公楼空间已被提议用于该地区，该区域还将包括一个新的医疗保健专区。

布里斯班CBD中的Albert Street站，这将是市中心近100年来的第一个将实践TOD原则的新站。并通过进一步开发规划创建一个到各大主要地点最长10分钟步行距离的中心区域。地铁站将以上面的办公楼和零售开发为特色。

Roma Street车站被提议作为CBD中的“缺失环节”，通过创造通往主要区域的通道，整合现有的交通系统。

预计这将通过拆除CBD内西部的建筑来刺激城市更新，并为布里斯班Live(一个可容纳18000人的室内娱乐中心)提供空间。

Alkimos，Yanchep & Eglinton

珀斯的主要增长中心正通过Metronet在1100公顷的Swan城市增长走廊内连接起来，可开发土地主要用于住宅扩建。Alkimos拟建120个住宅单元，预计这些郊区的总人口将在不到10年的时间里增加近2万。

此外，Alkimos Central将成为珀斯北郊的枢纽，由9个辖区组成，LandCorp和Lendlease将在未来20年内合作开发145公顷土地。由于未来人口的大量增长，这一地区有相当多的混合用途地产开发机会。

在拟建车站的800米范围内，预计未来十年将有近1000个新房建成。

Redcliffe，Thornlie-Cockburn线路和Ranford Road

Redcliffe目前是一个居民点，而一个建在地下的车站有可能刺激该地区发展成为一个城市化村庄。该地区目前有397套住宅公寓正在酝酿中，并将于2022年将27公顷土地发展为混合用途住宅和商业区。

Thornlie-Cockburn线周围已经是珀斯人口最稠密的地区之一，Metronet预计将成为中高密度开发和商业区实施的催化剂。

在接下来的10年里。Ranford Road车站辖区将通过重新规划和场地修复来开发80公顷的土地，包括重新开发51公顷的Market City，并在2025年后撤出工业地产库存。

END

隧道尽头的光？

过去13年的快速人口增长，加上同期适度的铁路基础设施投资，将澳大利亚带到了一个关键时刻，投资对于缓解拥堵和缓解通勤者的压力至关重要。此外，澳大利亚的人口将在未来十年增加大约500万；如果公共交通不能将居民与就业中心和大城市提供的众多便利设施充分联系起来，首府城市的“宜居性”排名将下降。

大多数首都城市的政府都在以铁路项目作为回应，这些项目将在未来十年内继续进行，很可能会更长时间。这些基础设施项目将带来相关的房地产开发和投资机会。

预计与本文所列的铁路项目相关的房地产开发价值将在未来十年达到280亿澳元。与此同时，该估计可以说是保守的，未来几年很大可能将有更多的铁路基建开发项目被提上日程，由此以来，TOD引领的房地产开发热潮，也将席卷全澳，未来可期。

文章参考来源：CBRE

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